Producción masiva de vivienda

Producción masiva de vivienda en México y América Latina

Pierre Arnold

México como muchos países de América Latina tiene una larga tradición iniciada a la mitad del siglo XX de producción de viviendas populares para los hogares de bajos ingresos. Sin embargo a principio de los años 90’, en varios países ocurrió un cambio importante en la gobernanza de esta política pública, bajo la influencia del Banco Mundial y el Fondo Monetario Internacional[1]. En una óptica de fomentar el desarrollo económico, se promovió la liberalización financiera y de la economía, la privatización de empresa y la desregulación de los mercados. En el caso de la política habitacional, la desregulación significó el retroceso por parte del Estado de la promoción y construcción de viviendas (oferta) al sector privado y la adopción de un papel regulador y facilitador (de fomento de la demanda).

[1] Consultar Consenso de Washington, 1990, http://scielo.unam.mx/pdf/polcul/n37/n37a3.pdf

Las reformas neoliberales de las leyes y del funcionamiento de las instituciones públicas mexicanas permitieron la venta del suelo agrario en las periferias urbanas a promotores privados para la constitución de reservas territoriales para el crecimiento urbano así como la implementación de mecanismos de créditos hipotecarios públicos y privados a los asalariados formales para facilitarles la adquisición de viviendas de interés social (VIS) con un precio tope. A partir de los años 2000, el partido conservador llegado al poder en México inició una importante aceleración en la producción masiva de viviendas de interés social, apostando en el sector de la construcción como motor de la economía y generador de empleos.

Segun datos de la Comisión Nacional de Vivienda, se produjeron en el periodo 2001-2011 alrededor de 6,5 millones de VIS nuevas, con un ritmo cada vez más importante hasta el 2008, con más de 900.000 viviendas creadas este año. Esta producción se materializó principalmente por la creación de grandes conjuntos habitacionales de miles de casas idénticas, en las periferias de todas las ciudades del país, para hogares solventes con ingresos de 3 a 10 veces el salario mínimo –dejando de lado del sistema 70% de la población activa del país (HASTINGS, 2011).

Los conjuntos habitacionales que en muchos casos llevan hasta más de 20,000 viviendas están ubicados en las periferias urbanas, en municipios semi-rurales donde los promotores privados habían constituido reservas territoriales de muy bajo costo, en comparación con terrenos dentro de las zonas urbanas consolidadas y equipadas. En promedio, los grandes conjuntos habitacionales se encuentran à 21,9km de las ciudades importantes (EIBENSCHUTZ & GOYA, 2009). Además de no tener actividades y empleos a proximidad, estas ubicaciones periféricas presentan importantes carencias en infraestructuras, abastecimiento, servicios urbanos básicos, acceso al agua y transporte público.

En la primera mitad de la década 2000, construyendo los desarrollos por pequeñas etapas, los promotores privados evitaron además construir los equipamientos (educativos, de salud, comerciales, deportivos, culturales, comunitarios, administrativos…) que impone la ley a partir de un cierto número de viviendas construidas. En muchos casos, los terrenos destinados a equipamientos se quedaron desocupados o fueron utilizados para la construcción de más viviendas.

Las VIS construidas en series tienen distintas superficies y precios en función del ingreso del hogar y del crédito hipotecario que puede pagar. Las VIS más básicas en México son de superficies inferiores a 30 m² con una sola recámara (7m2) y un estacionamiento para un automóvil (18m2) -que solo pocas familias pueden comprarse-. La superficie media de las VIS construidas en México pasó de 50m2 en los años 1990 a 32.65m2 en 2010 (ONU-Habitat, 2011).

Las construcciones de muchas casas son de mala calidad en cuanto a sus estructuras y acabados, no tienen suficientemente espacio para poner muebles y vivir de manera adecuada con hijos. Siendo de la responsabilidad de los habitantes el mantenimiento y la administración de los callejones privados, algunos se organizan para volver más amigable su entorno pero muchos invierten en rejas y alambres para protegerse de la delincuencia y de los robos que ocurren de día, cuando los jefes de familia se fueron a trabajar.

Condominio cerrado, Fraccionamiento Paseos de San Juan, Zumpango, Estado de México.

Conjunto habitacional en la periferia de Mérida, Yucatán, México. Google Earth 2012

En las periferias de las grandes ciudades, los trayectos diarios de estas ciudades dormitorios hacia las zonas de empleos pueden tardar hasta más de 3 horas de ida y de vuelta. La mayoría de los trabajadores se trasladan con microbuses hasta las redes de transporte urbanos, por falta de transporte público hacia las zonas residenciales. El importante gasto diario de transporte para llegar a las zonas de trabajo, las escuelas, las universidades, sumado al rembolso del crédito hipotecario dificulta la situación de los hogares.

Esta política de producción masiva permitió la consolidación de un pequeño grupo de 5 empresas “desarrolladoras de vivienda” que entraron a la bolsa mexicana de valores y execren un monopolio sobre este nuevo mercado; las 4 principales empresas producen el 30% de todas las VIS del país (PUEC-UNAM, 2013). Sin embargo este modelo está llegando a sus límites en México. La sobreoferta de viviendas y el progresivo abandono de las casas por sus habitantes (por los altos costos y tiempos de traslado al trabajo y a las escuelas, la falta de servicios, la inseguridad…) arrancaron una crisis del sector.

Espacios públicos sin mantenimiento en el conjunto Paseos de San Juan, Zumpango, Estado de México.

Una paradoja importante es que estas viviendas formales producidas masivamente se están progresivamente abandonando (más de un 25,4% de las VIS que contaban con un crédito hipotecario público del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, estaban desocupadas en 2012), y que la mayoría de la población no tiene otro remedio que seguir produciendo sus viviendas por procesos de ocupación de terrenos y autoconstrucción de su vivienda, a menudo en zonas de riesgos…

Más allá de México, un fenómeno mundial

En América Latina, este modelo de producción por el sector privado y de fomento de la demanda por los entes públicos es hoy en día una componente mayoritaria de la construcción de las ciudades, o mejor dicho de ciudades dormitorios. Sean los países más ricos de la región (Brasil, Argentina, Colombia…) o los más pobres (Ecuador, Nicaragua, Perú…), las políticas son parecidas.

Lula se inspiró del caso “exitoso” -desde un punto de vista cuantitativo- de México para implementar en Brasil el programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) que inició la construcción de más de un millón de casas y apartamentos entre 2009 y 2010. La segunda fase del programa prevé la construcción de 2 millones de viviendas adicionales hasta el 2014. De la misma forma que en México, la producción de VIS brasileñas por el sector privado se ubica mayoritariamente en las periferias urbanas y está empezando a generar problemas sociales. En la actualidad, el programa MCMV fue interrumpido en la provincia de Brasilia Distrito Federal porque muchos desarrollos habitacionales no tenían un acceso a agua potable.

De la misma forma, Colombia está elaborando series de Macroproyectos de VIS y Viviendas de Interés Prioritario (VIP) en las periferias de las principales ciudades producidas por el sector privado. El objetivo del gobierno actual (2011-2014) es de producir 1 millón de viviendas (de las cuales 650.000 VIS y VIP), más 100.000 viviendas gratuitas a destinación de los hogares más vulnerables.

En Venezuela, la Gran Misión Vivienda iniciada en 2011 por Hugo Chávez contempla la producción de 2,65 millones de VIS hasta el 2019 y la rehabilitación de 1 millón de viviendas urbanas existentes. Dos diferencias fundamentales del caso venezolano frente a los demás países, es la importante participación del sector público y de la sociedad organizada en la producción de las viviendas (el sector privado solo participó del 27,8% de las construcciones de 2011/2012), y la fuerte componente de redensificación urbana de los proyectos con la puesta a disposición gratuita de terrenos intraurbanos por el Estado.

Conclusión

Si es cierto que todos los países de la región latinoamericana presentan importantes déficits de vivienda, la mayor parte del déficit regional es cualitativo y no cuantitativo, o sea que se trata en primer lugar de mejorar la calidad y el tamaño de las viviendas existentes, en particular en los barrios populares (SIMIONI & SZALACHMAN, 2007). Sin embargo la atención de los gobiernos parece enfocarse en prioridad a la producción de viviendas nuevas, por su importante contribución a la economía de los países, más que al mejoramiento habitacional y barrial o al apoyo a los procesos auto-constructivos de los hogares más pobres. Obviamente estas soluciones son menos lucrativas; dado que al contrario necesitan una importante inversión de las autoridades públicas, ya que los hogares no pueden contratar créditos hipotecarios de largos plazos.

Seguramente, parte de la culpa de estos modelos que se repiten de manera idéntica en distintos países no solo de América latina, sino también por ejemplo en Turquía, Irán o China, son las grandes instituciones y bancos de desarrollo internacionales (BM, FMI, BID, CAF…) que promueven el neoliberalismo económico y prestan sumas considerables a los estados para que implementen estas políticas crediticias destinadas a clases medias-bajas, excluyendo a las poblaciones más pobres. El “producto crediticio” ha finalmente sustituido la vivienda digna como derecho fundamental de los humanos (COULOMB, 2010).

Casas abandonadas en el conjunto La Trinidad, Zumpango, Estado de México.

Bibliografía

COULOMB, R. (2010). Evolución reciente y situación actual del derecho a la vivienda. En G. GARZA, & M. STEINGART, Los grandes problemas de México. II Desarrollo Urbano y Regional. (págs. 551-584). México: El Colegio de México.

EIBENSCHUTZ, R., & GOYA, C. (2009). Estudio de la integración urbana y social de la expansión reciente de las ciudades en México 1996-2006. México: SEDESOL.

HASTINGS, I. (2011). Análisis cualitativo de la vivienda popular en la ciudad de México. En J. ANDRANDE, La vivienda popular en México. Retos para el siglo XXI (págs. 121-145). México: Universidad Autónoma Metropolitana.

ONU-Habitat. (2011). Estado de las ciudades de México. México: ONU-Habitat.

PUEC-UNAM. (2013). México. Perfil del sector de la vivienda. México: PUEC-UNAM, ONU-Habitat.

SIMIONI, D., & SZALACHMAN, R. (2007). Primera evaluación del programa regional de vivienda social y asentamietos humanos par América Latina y el Caribe. Santiago de Chile: CEPAL.